מיחזור משכנתא הוא פירעון של משכנתא קיימת באמצעות משכנתא חדשה. ההליך משתלם כאשר תנאי הלוואה החדשה טובים מהתנאים של הישנה. למשל- לאחרונה בעקבות המשבר הכלכלי הוריד מאוד בנק ישראל את הריבית ובשיא השפל שיעורה היה מחצית האחוז. בעקבות זה ירדה גם הריבית על המשכנתא והתנאים שמציעים היום הבנקים טובים בהרבה מהתנאים שהיו לפני מספר שנים.
מיחזור משכנתא – מתי זה כדאי?
כלל אצבע ראשוני לבדיקת כדאיות מיחזור משכנתא- הפעולה הוא השוואה בין הריבית שאתם משלמים על המשכנתא לריבית החדשה שהבנק מציע לכם. אם אין הפרשי ריבית או שההצעה החדשה יקרה יותר הרי שכדאי לוותר על הרעיון. מצד שני, גם אם הריבית זולה יותר זה לא תמיד משתלם. פירעון מוקדם של משכנתאות עולה כסף ובמקרים רבים העלויות שהבנק ידרוש מכם יהיו גבוהות יותר או דומות לסכום שתחסכו.
עד כמה זה ישתלם לנו? ואיך זה בדיוק יעזור לנו לחסוך כסף?
חשבו על מיחזור משכנתא כהטבה כספית שניתנת לכם וכעת עליכם להחליט כיצד לנצל אותה. מחזור משכנתא דומה במידה רבה לסכום כסף שהגיע לידיכם באופן בלתי צפוי. עם הכסף הזה אתם יכולים לעשות את אחת משלוש הפעולות הבאות: קיצור תקופת התשלום, קיזוז ההחזר הכספי החודשי וגם נטילת הכסף במזומן לצרכים אחרים. הנה ההסבר לכל אחת מהחלופות:
מחזור משכנתא וקיצור תקופת ההחזר – החוב שלכם לבנק נמוך מהחוב שהיה לכם לפני המיחזור. אם תמשיכו לשלם את אותו סכום מידי חודש תקצרו את תקופת ההחזר על המשכנתא.
לשלם פחות מידי חודש – אם תבחרו לא לקצר את תקופת ההחזר, התשלום החודשי יפחת. אם במקרה הראשון רמת החיים שלכם תשתפר רק עם סיום תשלומי המשכנתא הרי שהאופציה הזאת תאפשר לכם לשפר אותה במעט כבר עכשיו.
לקחת לכיס – אפשר לבקש מהבנק להעביר אליכם את הפרשי המשכנתא בקיזוז העמלות לחשבון שלכם שיתפח בכמה עשרות אלפי שקלים.
קצת מכל דבר – אפשר לבחור בדרך ביניים ולשלב שני פתרונות ויותר. למשל, תוכלו להשתמש במחצית הסכום לקיזוז ההחזר החודשי וקבל לחשבון הבנק את המחצית השנייה.
אפשר בכל בנק
אל תתנו לבנק המשכנתאות שלכם לבלבל אתכם, מחזור אפשר לעשות בכל בנק ובכל סניף. עשו סקר שוק, בדיוק כפי שעשיתם כשנטלתם את המשכנתא. בחרו בהצעה הכדאית ביותר. אל תהססו להיפרד מהבנק, גם רקמתם קשרי ידידות מופלאים עם פקיד המשכנתאות.
לפעמים זה עולה כסף
יש לדעת כי מחזור עלול לעלות לא מעט כסף, עד כדי כך שהמחיר גבוה מהתועלת הכלכלית שתפיקו מהפעולה. חשוב לבדוק בבנק האם יש עמלת פירעון מוקדם למשכנתא ומה גובהה. בהתאם למידע שתקבלו בדקו האם באמת גלום רווח כספי בפעולת המחזור. צאו לדרך רק אם הגעתם למסקנה שזה משתלם.
עמלת הפירעון המוקדם אינה ההוצאה היחידה שהבנק ידרוש מכם. יש גם עמלת היוון בעזרתה אתם מפצים את הבנק בגין ההפסד הכספי שנגרם לו (אם אכן נגרם לו), יש את עמלת "אי ההודעה המוקדמת" ששיעורה הוא 0.1% , ועוד כהנה וכהנה. בשורה התחתונה כדאי תמיד לזכור- הבנק הוא עסק כלכלי. גם אם הפקיד נחמד ואדיב, בסופו של דבר הוא שם כדאי לקדם את האינטרסים של הבנק. זכותו של הבנק לגבות כסף אינה מוטלת בספק והיא גם מהוגנת בחקיקה, אך כך גם זכותכם לעמוד על המקח ולברר עד תום כמה זה יעלה לכם.
האם להיעזר חברה חיצונית?
יש כמה חברות המספקות בתשלום ייעוץ למחזור משכנתא. הם גובות כמה אלפי שקלים בתמורה לשירות, אך מבטיחות למצוא לכם את המסלול המשתלם ביותר. לחברות אלה שני יתרונות בולטים: האחד, יתרון הגודל- מכיוון שהם עובדים מול בנקים שונים, בדרך כלל הם מצליחים להשיג רביות טובות יותר. היתרון האחר- הידע שלהם. אם אינכם עובדים בענף המשכנתאות או הפיננסים יהיה לכם קשה מאוד לעקוב אחר השינויים החלים בתחום דינמי שכזה. מי שזה עיסוקו יכיר טוב מכם את הטריקים והשטיקים ולפעמים עצה טובה ממנו שווה כסף. למרות הדברים האלה, אם החלטתם להיעזר בחברת ייעוץ עשו זאת רק לאחר בדיקה מעמיקה, השוואת עמלות, והתרשמות מהיועצים שלהם.
